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Kanzleiprofil
Hotelprojektentwicklung

Die Verknüpfung von Projektidee, Standort und Kapital ermöglicht eine sehr hohe Wertschöpfung. Besondere Anforderungen bei Hotels ergeben sich aus dem Spagat zwischen gestalterischem Anspruch und betrieblicher Funktionalität, der steigenden Bedeutung der Energetik, aus den sehr langen Vertragslaufzeiten und dem zwingenden Erfordernis der bankability. Das A und O ist es, aus den zahlreichen Verträgen der eingeschalteten Akteure ein Vertragsbündel zu schaffen, das abgestimmt ineinandergreift, vom Ankauf bis zum Exit, auch in der Reißbrettkonstellation. Ziel hierbei ist die All-in-Vergabe und die Termin- und Kostensicherheit. Allfällige auftretende Probleme sind pragmatisch und schnell im Verhandlungsweg zu lösen. Spezielle Anforderungen bestehen beim Bauen im Bestand und der Konversion von Gewerbeimmobilien zu Hotelimmobilien. Ein weiteres Thema ist die Baurechtsschaffung, durch Baugenehmigungsbescheid oder öffentlich-rechtliche Verträge. Ziel ist hier, den Gestaltungsspielraum für die gastorientierten und hotelbetriebsrelevanten Aspekte zu schaffen und überzogene technische Anforderungen zu vermeiden. Bei der Baurechtsschaffung und im gesamten Öffentlichen Recht arbeiten wir eng zusammen mit de Witt Rechtsanwälte (Handelsblatt 2016 – Deutschlands beste Anwälte: Siegfried de Witt, im Bereich Öffentliches Wirtschaftsrecht).

Betreiber/Pächter

Der Hotelpächter hat eine grundlegend andere Sichtweise und Interessenlage: Statt der Baukosten zählen für ihn die lifecycle-Kosten aus Betrieb und Energieverbrauch, aber auch aus Wartung und Instandhaltung, vor allem der Gebäudetechnik. Erst im langjährigen Betrieb offenbart sich die Qualität und Eignung der Immobilie und ihrer Planung, besonders im Bereich der Gebäudetechnik (TGA). Beim Facility-Management bestehen weitere Herausforderungen, u.a. Qualitäts-, Preis- und Integritätscontrolling, außerdem Regressrisiken seitens des Verpächters. Letztlich steht der Pächter wirtschaftlich nahezu in einer Eigentümerstellung – jedoch hat er weit weniger Entscheidungsbefugnisse und unterliegt bereichsweise sogar mehr/strengeren Pflichten gegenüber dem Immobilieneigentümer .

Vertragsverhandlung

Für die Expansion einer Hotelkette und ebenso aus Sicht des Verpächters ist es wichtig, dass der Vertrag für die finanzierende Bank und spätere Investoren geeignet ist. In diesem Rahmen bieten Hotelverträge vielfältige Stellschrauben. Um diese richtig zu bedienen, braucht es neben Rechtskenntnis und Verhandlungsgeschick vor allem immobilienwirtschaftliches Verständnis, gerade bei Pachtindexierungen, Nebenkostenregelungen und Dach-und-Fach-Klauseln: Kleinste Formulierungsänderungen bewirken über den Multiplikatoreffekt der Immobiliengröße und Vertragslaufzeit schnell Ausschläge im sechsstelligen Euro-Bereich. Auch das Aushandeln von FM-Verträgen gelingt nur mit technischem Sachverstand und Kenntnissen im Bereich der Betreiberverantwortung und der Wartung und Überprüfung.

Managementvertrag

Das Verhandeln und Gestalten von Managementverträgen erfordert profundes Verständnis für die praktischen Abläufe des Hotelbetriebs, besonders aber Verständnis der Kennzahlen (ähnlich bei Umsatzpachtregelungen).

Franchisevertrag

Dieser erzeugt eine weitere Regelungsebene (über Owner Agreements u.U. sogar gegenüber dem Immobilieneigentümer). Besondere Wechselwirkungen ergeben sich beim Thema Instandhaltung der Immobilie, aber auch beim Betreiberwechsel.

Asset-Management

Ziel ist die Steigerung des Werts der Hotelimmobilie. Hierzu müssen die klassischen Ansätze des Asset- Managements an die Betreiberimmobilie Hotel angepasst werden: Entscheidender Faktor ist der Erfolg des Hotelbetriebs. Dieser muss langfristig bestehen und für den neuen Investor und die Bank gut erkennbar und verlässlich herausgearbeitet werden. Wichtig ist z. B. das frühzeitige Erzeugen von testierten Erfolgszahlen des Hotelbetriebs, aber auch praktikable FF&E-Rücklagen und Sicherheiten.

Konfliktlösung

Recht haben genügt nicht, und Recht bekommen vor Gericht ist oft die zweitbeste Lösung. Meist besser ist es, durch gesteuerte Konfliktführung zu einer Verhandlungslösung zu gelangen. Hierzu erforderlich ist ein Verständnis dafür, was die andere Seite will und wie sie denkt und kalkuliert. Dies gilt besonders im Fall des Betreiberwechsels, ggf. auch mit Debranding, oder bei anderen Exit-Problemen.

Rechtsanwalt Markus Wenske

Ausschließlich im Immobilienrecht und Baurecht tätig seit 1998, hiervon über 6 Jahre bei namhaften Projektentwicklern. Frühere Kanzleien: HFK Rechtsanwälte, Pietschmann Rechtsanwälte & Ingenieure, Lill Rechtsanwälte (Gründer), 2012 Gründung von wenske real estate legal. Mitgliedschaften: u.a. Product Council Hotel des Urban Land Institute U.L.I., Arbeitskreis Hotelimmobilien des BFW, ARGE Baurecht und Immobilienrecht, Fachausschuss Baurecht und Verdingungswesen Bauindustrieverband Berlin-Brandenburg, Deutsches Institut für Schiedsgerichtsbarkeit D.I.S.; zahlreiche Vorträge und Veröffentlichungen, u.a. als ständiger Mitarbeiter der Fachzeitschrift IMR Immobilienrecht und Mietrecht und als Kolumnist der Hotelbau.

Kontakt

Markus Wenske

wenske real estate legal

Telefon +49 (0) 30 – 92 03 83 41 06
Fax +49 (0) 30 – 92 03 83 41 07
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Das Hotel-Kompetenz-Zentrum

Anschrift

Hotelkompetenzzentrum GmbH
Sonnenstraße 19
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